建築基準法12条の外壁調査｜対象・周期とドローン活用

建築基準法12条では、一定の用途・規模の建物について、資格者による定期調査と行政への報告が義務付けられています。

外壁のタイルなどには、おおむね10年ごとの全面打診等調査も定められていますが、定期報告と同じ周期ではありません。

また、2022年の告示改正により、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を確保したドローン赤外線調査も、外壁調査の方法として明確化されました。

本記事では、調査対象や周期、ドローン赤外線調査の条件、依頼前の確認事項を整理します。

参考：国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

建築基準法12条で求められる外壁調査

建築基準法12条の定期調査は、対象となる建物の安全性を定期的に確認し、外壁材の剥落などによる事故を防ぐための制度です。

外壁だけでなく、敷地や避難設備なども調査の対象となります。

対象建物の所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）は、一級建築士・二級建築士、または特定建築物調査員に定期調査を行わせ、結果を特定行政庁へ報告する必要があります。

※ 特定行政庁とは： 建築基準法に基づき建物の安全性などを監督する行政機関のこと。建物の所在地によって、市や都道府県などが該当します。

調査対象となる建物と報告義務

対象となるのは、一定の用途・規模に該当する特定建築物です。
例えば、次のような建物が対象になる場合があります。

• マンションなどの共同住宅
• ホテル・旅館
• 病院・診療所
• 店舗・商業施設
• 学校・集会施設
• 一定規模の事務所ビル

ただしこれらすべてが対象ではなく、用途に加えて、階数や床面積、自治体の指定などによって決まります。

まずは、建物の所在地を管轄する特定行政庁の対象一覧を確認してください。近畿地方の公式案内は後述の「近畿地方の定期報告周期」にまとめています。

調査対象の外壁材と範囲

全面打診等調査では、タイル、湿式工法の石張り、モルタルなどの外装仕上げ材が主な対象です。

調査範囲は、外壁材が落下した場合に歩行者などへ危害を加えるおそれのある部分が基本となります。

すべての壁面を必ず同じ方法で調べるわけではなく、外壁の仕上げ材や建物周辺の利用状況などから対象範囲を判断します。

乾式工法による石張りなどは、ここで紹介する赤外線調査ガイドラインの適用対象には含まれません。

参考：国土交通省｜赤外線調査による外壁調査ガイドライン

定期報告を怠った場合の罰則

対象建物について定期報告を行わなかった、または虚偽の報告をした場合は、建築基準法101条により100万円以下の罰金の対象となることがあります。

築10年に達した時点で自動的に罰金が科されるわけではありません。まずは、建物の報告義務と報告時期を確認することが重要です。

参考：大阪府｜定期報告制度について

定期報告と外壁全面打診等調査の周期

特定建築物の定期報告と外壁の全面打診等調査は、実施時期が異なります。

「12条点検は10年に1回」と考えると、必要な定期報告を見落とすおそれがあります。

おおむね10年ごとの全面打診等調査

タイルなどの外壁では、竣工後・外壁改修後・前回の全面打診等調査から10年を超えた後、最初の定期調査などで全面打診等を行うことが原則です。

ただし、10年を経過していなくても、定期調査で外壁材の浮きや損傷などの異常が認められた場合は、必要な範囲の全面打診等が求められます。

3年以内に外壁改修などを行うことが確実な場合や、歩行者等の安全を確保するための措置を講じている場合など、規定上の例外もあります。

そのため、築10年を超えた建物が一律にその日から違反となるわけではありません。
建物の完成年だけでなく、過去の外壁改修や全面調査の実施時期、現在の外壁の状態を確認することが重要です。

参考：国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

近畿地方の定期報告周期と自治体ごとの違い

建築基準法12条に基づく定期報告の周期は、全国一律ではなく、建物の用途・規模や所在地を管轄する特定行政庁によって異なります。

近畿地方の主な所管区域における、特定建築物の定期調査・報告周期は次のとおりです。

例えば、奈良県の所管区域では建物の用途や規模により毎年・2年ごと・3年ごとの報告周期が設けられています。

また、大阪府の所管区域では2025年4月から一部の建築物について定期報告の対象が拡大されました。

大阪市・京都市・神戸市など、府県とは別に制度を取り扱う自治体もあります。
最終的な報告時期は、建物の所在地・用途・規模を確認したうえで、管轄する特定行政庁に確認しましょう。

参考：近畿地方の定期報告制度（各自治体公式サイト）

• 大阪府｜定期報告制度について
• 大阪市｜定期報告制度
• 京都府｜特定建築物等の定期報告制度について
• 兵庫県｜定期報告制度
• 滋賀県｜定期報告制度
• 奈良県｜建築基準法に基づく定期報告について
• 和歌山県｜定期報告制度について
• 和歌山市｜定期報告について
• 三重県｜特定建築物の定期報告について（参考）

ドローン赤外線調査を法定調査に利用する条件

ドローン赤外線調査は打診と同等以上の精度を確保できる場合に、法定の外壁調査方法として利用できます。

飛行の可否だけでなく、外壁材や撮影条件、判定精度の確認が必要です。

2022年の告示改正と赤外線調査

国土交通省は2022年1月18日に告示を改正し、同年4月1日から、無人航空機（ドローン）による赤外線調査を、打診以外の外壁調査方法として明確化しました。

ただし、法定調査に利用するには、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を確保する必要があります。

赤外線カメラは外壁表面の温度分布を撮影し、タイルなどの浮きが疑われる箇所を調べます。ただし、赤外線カメラが外壁内部を直接透視するわけではありません。

詳しい仕組みや精度については、ドローン赤外線外壁調査とは｜仕組み・精度と調査時の注意点で解説しています。

参考：国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

打診と同等以上の精度と照合の必要性

国土交通省のガイドラインでは、調査に先立って同じ部位で打診とドローン赤外線調査を行い、浮きの検出状況を確認する手順が示されています。

温度差が十分に得られない箇所では、撮影条件を変更したり、打診など別の方法を併用したりする必要があります。ドローンで全面を撮影するだけでは、必要な調査が完了したとは限りません。

重要なのは、求められる精度と調査対象範囲を満たしていることです。

参考：国土交通省｜赤外線調査による外壁調査ガイドライン

赤外線調査が難しい箇所への対応

建物によっては、ドローン赤外線調査を利用しにくい壁面があります。

• 日射条件が悪く、浮きによる温度差を確認しにくい壁面
• 軒裏や複雑な形状など、適切な角度で撮影しにくい部分
• 隣接建物や電線により安全な飛行が難しい場所
• 赤外線による判定が適さない仕上げ材や表面状態

こうした箇所では、必要に応じて打診などを併用します。
赤外線調査だけで判断できない部分を補うことが、調査精度の確保につながります。

法定調査を依頼する前の確認事項

法定の外壁調査を依頼する際は、調査に必要な資格、担当者の役割、調査範囲、報告書の内容を確認することが重要です。

調査に必要な資格と担当者の役割

建築基準法12条に基づく外壁調査では、法定調査、赤外線画像の解析、ドローンの操縦、調査報告書の作成などの業務で役割が分かれています。

ドローンの操縦資格や経験だけでは、建築基準法12条に基づく法定調査の資格を満たしません。
依頼する際は、法定調査を担当する資格者がいるか、赤外線画像を適切に解析できる体制が整っているかを確認しましょう。

参考：国土交通省｜赤外線調査による外壁調査ガイドライン「2. 実施者」
参考：国土交通省｜無人航空機の飛行許可・承認手続

依頼前のチェックリスト

建物オーナーや管理担当者は、調査会社に次の情報を共有すると、対象範囲や調査方法を検討しやすくなります。

調査報告書で確認したい内容

調査報告書では、撮影画像に加え、調査範囲と判定結果が分かることが重要です。
例えば、次のような情報を整理します。

これらの情報は、管理組合への説明や今後の修繕計画にも役立ちます。

ただし、報告書の見た目だけで法定要件を満たすと判断することはできません。 資格者による調査結果と、行政への提出書類が整っているかも確認してください。
なお、定期報告は建物の所有者または管理者が、所管する特定行政庁へ行う義務があります。

参考：国土交通省｜赤外線調査による外壁調査ガイドライン「4.7 報告書の作成」

まとめ｜対象建物と調査方法の確認が重要

建築基準法12条の外壁調査では、建物が定期報告の対象かどうか、調査が必要な時期、適切な調査方法を確認することが重要です。

• 対象建物は用途・規模・自治体の指定などによって決まる
• 定期報告とおおむね10年ごとの全面打診等調査は周期が異なる
• ドローン赤外線調査は、打診と同等以上の精度を確保できる場合に利用できる
• 法定調査には資格者による確認が必要で、所有者・管理者には報告義務がある
• 近畿地方でも、所在地を管轄する自治体の指定と報告時期の確認が必要

有限会社小薮では、大阪府を重点エリアとして、和歌山県・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県など、関西エリアで外壁塗装・防水・修繕工事を行っています。ドローン外壁調査についても、建物の所在地や状況、調査目的を伺ったうえでご相談を承ります。

参考資料

• 国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について
• 国土交通省｜赤外線調査による外壁調査ガイドライン（2022年3月）
• e-Gov法令検索｜建築基準法
• e-Gov法令検索｜建築基準法施行規則
• 国土交通省｜無人航空機の飛行許可・承認手続
• 和歌山県｜建築基準法施行細則